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第40章 房产投资:买房,还是租房(1)

从历史经验看,一旦商品市场进入牛市周期,最短可以持续15年,最长则达23年。

——吉姆·罗杰斯

一个钟情于计算,沉迷于资产负债表而不能自拔的投资者,多半不能成功。

——彼得·林奇

房地产作为一种古老的投资工具,长久以来一直受到人们的偏爱。而住房作为房地产的重要组成部分,因其特殊的性质———消费和投资双重性,使得无数投资者将资金注入其中,有的因此成为巨商富贾,也有的因此而折戟沉沙。但有了钱之后,置地购房,仍然是人们普遍接受的一种投资方式。

与投资价格瞬息万变的资本市场相比,房产投资不仅具有保值功能,而且也能充分发挥资金的杠杆效应,规避通货膨胀的风险,成为一项省时、省心、风险也相对较小的投资。

为何房产投资吸引人

没有人能逃避衣、食、住、行,随着物质基础的提升,人们对衣服、吃饭、住房、交通工具的要求都会不断提升,所以这四个产业是永远会存在,是真正的“实业”。

随着我国人口的高速增长,大城市的人口越来越集中。中国的城镇化进程正是热火朝天的时候,城镇的有限土地资源就显得更值钱了。房产能够抵消通货膨胀带来的负面影响:在通货膨胀发生时,房产也会随着其他有形资产的建设成本不断上升,房产价格的上涨也比其他一般商品价格上涨的幅度大。因而,投资房产成为人们的首选。

如今,在身价百亿的超级富翁中,90%是大片地产的拥有者。无论是在美洲、欧洲,还是在日本、中国香港,这些富翁是拥有大量财富、土地的家族。无论是社会动荡还是政府更替,甚至战争,他们的财富拥有量似乎都不变。

拿名列港澳十大首富榜首的李嘉诚来说,他既是长江实业及和记黄埔有限公司主席,也是名副其实的地产大王,他从地产业发迹,最终成为压倒群雄的“地产界巨子”。

有“中国电影大王”之称的邵逸夫爵士,财产遍及美国、加拿大及东南亚。他这样谈及自己的致富之道:“我的财产主要来自购入的地皮升值,我买戏院时,总会买下附近的地皮,戏院带旺附近区域后,买入的地皮便会大幅升值。”

靠黄金珠宝业起家的郑裕彤,成为超级巨富,仍是离不开地产。他对投资珠宝和地产津津乐道:“凡与民生有密切关系的生意都有可为,女人喜爱珠宝,举世皆然;人要住屋,年轻人成家后喜欢自辟小天地,对楼宇便有大量需求,做这些生意不会错到哪里。”

在现阶段的国情下,房产投资让许多人着迷的最突出的原因之一,就是可以用别人的钱来赚钱。我们大部分的人,在购买房屋时,都会向银行贷款,越是有钱人,越是如此。同时,由于房产投资的安全性和可靠性,银行也乐意贷款给房产投资者。

没有人可以长期成功地预测投资市场,但投资市场往往能够集中反映大部分投资者的投资方向。房产市场也不例外。

投资房地产的优势

一、房地产价格具有不断增值的趋势

中国未来房地产市场的主导趋势将会是供不应求,究其原因,主要有以下几点:生活水平的提高;城市经济的发展;人口的集聚。

房地产投资之所以受人青睐,重要原因之一是赢利率高,无论什么人投资于房地产,都有可能获得巨大的利润。

二、房地产赢利率高

房地产赢利率高,是因为土地普遍具有稀缺性,土地对人类而言是极为宝贵的资源,土地供求矛盾的曰渐尖锐,使得土地的潜在升势变强。虽然我国房地产业几度风雨、几经冷热,房地产价格的总趋势仍是不断上涨的。严重的投资失误在一般情况下是不会出现的,所以投资房地产应该会收益颇丰。即使你买下房地产后,房价下跌了,但由于房地产价格的总趋势是上升的,只要你有足够的忍耐心,相信总有一天会获得丰厚的利益。

三、房地产有耐久的使用性

耐久的使用性倍增投资房地产的保险性,只要不出现毁灭性自然灾害和意外事故,房地产作为不动产不会一夜之间化为乌有。企业破产了,房地产仍在,可以用来抵债;另一种情况,当不幸遇到外商诈骗逃走时,房屋土地不能带走,这就是一笔财富:老百姓买下了房产,即使经济持续不景气,房地产仍有其利用价值,房屋可以住、可以租、可以卖,总之,不会一文不值,其投资不会血本无归。

四、分散风险

房地产的收益率与空置率、经济周期有密切的关系,但空置率和经济周期波动在不同国家和地区是不同步的,或说它们之间的联系度也是比较低的。如:北美、亚洲和欧洲三大经济区在过去25年里的GDP增长率相关性仅为0.26,选择全球化房地产投资战略就像将“鸡蛋放在不同的篮子里”。在国内,全国各地的房地产价格不可能完全一致,各地房价之间毫无比较参考可言。即便在同一城市,不同地段的房价也相差甚远,黄金地段的房地产可能爆出天价,而地理位置相对较差的房地产可能无人问津。需求大则房屋售价就高,这给那些独具慧眼的有心人提供了高赢利的机会。由此也可以避免由区域经济不景气而对房地产的影响,从而使风险分散,获得稳定的收益。

五、投资种类丰富、市场广阔

这种特点,有利于资产优化组合。新兴市场的国家和地区与成熟发达的国家和地区,都被国际房地产市场所包括,不动产的种类繁多,包括仓储、工业、厂房、住宅、办公楼、商业门市等,投资产品也极其丰富,既可以用直接投资兴建、收购方式拥有不动产,也可以用房地产信托投资基金方式获得所有权,丰富的投资产品和广阔的市场,为获取国际资本优化资产组合,提供了最大利润上的便利。

投资房地产的弊端

一、投资额大

“有钱炒房地产,没钱炒股票。”这句话从侧面反映了房地产投资额大这一特点。买邮品、买股票投资数额可多可少,弹性较大,房地产则不同,最便宜的房产也要十几万元,几十万元、上百万元的房地产非常普遍。由于房屋价值大和生产周期长,致使要投资房地产,就必须具备足够大的投资资金。

二、变现能力差

所谓的变现能力,是指通过出售房地产,把房地产转化为现金这一过程的难易程度。一般房地产须持有一个合理的时间后,可寻找适当时机和最佳售价在房地产市场出手,把投资的房地产转换成现金。但由于房地产价值量大,要经多次交易才能脱手,因此变现能力差,想迅速在短期内变为现金几乎不可能。为了能迅速售出房地产,就要使其售价远远低于公开市场价格,这可能导致投资者的巨额损失。所以在投资房地产之前,要对房地产变现能力差这一特点做充分的了解。

三、投资风险大

风险,即遭受损失的可能性或者不确定性,这一点是针对未来而言的。任何投资都有风险,按照经济学理论,风险的大小和获利水平的高低一般来说成正比,赢利率高则风险大。业内人士公认,房地产投资资金数额大、占用时间长、变现能力差。从这个角度讲,房地产投资风险仅次于股票投资风险。放眼世界各地,房地产市场都很活跃,而且波动又较大。所以,发达国家及我国每年都有相当数量的房地产企业破产。房地产投资风险多种多样,十分复杂,对中小投资者来讲,主要包括:利率风险、变现风险、经营风险、购买力风险、意外事故和自然灾害风险。如若投资者在近期内也想跻身到房地产投资者的群队中,一定要记住不能只盯着收益,而忽略了各种投资风险。

四、运作难度大

投资者在投资房地产之后,不管是租赁还是买卖,都要花费大量时间和精力来管理。因为房地产投资与其他投资不同:

(1)房地产投资出于物价、税收、维修、环卫、工商、消防、行业管理等的需求,要和很多部门打交道,甚至还要处理一些意外事故。

(2)房地产业涉及方面广,与多种行业密切相关,如市政、金融业、建材业、自来水供应业、建筑业、邮电业、园林等。这些行业与房地产业共同发展、互相依存,所以作为投资者必须要密切关注这些行业的动态。

(3)房地产业涉及多种专业知识,是知识密集型的行业。投资房地产涉及社会、法律、气象、地质、市场和管理学、建筑学、心理学、经济学等方面的知识。

如何投资房地产

房地产的投资价值,往往取决于物业的租赁产出效率如何。不同的时间、不同的地段、不同的供求环境、不同的房地产项目以及不同的投资理念,各种房地产将体现出不同的投资价值。

一位投资者这样形容房地产投资:住宅实现租赁的周期一般是“年”,写字楼实现租赁的周期往往是“月”,而酒店则是“天”,简单讲,如果把三者比喻成商品的话,住宅租赁是大批发,写字楼租赁是小批发,酒店租赁则是零售。

一、住宅投资选择长线为佳

从投资角度看,一个大城市的近郊,随着城市化进程的推进,近郊的住宅由于基础价格比较低,升值空间相对大一些,更具投资价值。而随着后期人们不断入住,周边配套设施逐渐增多,商业投资机会和价值也会慢慢体现出来。

近期政府所推出的宏观调控政策都是针对短期的投资行为,比如提高首付比例和利率、征收房地产税等等,这对于正常行为的长期投资影响不大。不过投资者在投资住宅前需要考虑到更多的因素。在投资门槛逐渐提高以及平抑房价的大方向下,房价上涨的速度会减慢。住宅投资前景可以选择长线为佳。

二、写字楼投资选择区域最重要