当前不论是大陆房地产市场，亦或者是港澳台房产营销中均引入“楼王”营销概念，也在市场营销活动展开过程不停地丰富“楼王”的概念。
为了适应市场的变化和发展，郭氏房产也随之进行了“楼王”项目的开发，这是一个浩大的工程量，赶在施工前，郭总召开了一次大型的新闻发布会，他表示该“楼王”项目要为人们建设出一套令人为之向往的“神仙住所”。
随后便紧锣密鼓地进行房屋的建设当中。
以往的楼王多数是指一个楼盘当中存在的最高端的产品形态的房源，举例来说，一套拥有独门独栋的房屋、一套拥有双拼规格的别墅或者是拥有着联排设计的房子都具有楼王的潜质。
楼王是整个楼盘的灵魂所在，因而不论是哪个地产商都会进行细心规划，找寻到最佳的商业宣传点，为之后整体楼盘的销售进行铺垫。郭总也不例外。
为了能够使得自己的楼王房屋能够成为市场趋之若鹜的高端品牌商品，在规划楼王建设时，他不惜花费重金挑选了依山傍湖的最佳景观位置，整体房屋的室内设计和整体造型设计全部都聘用国际最出名的设计师，因而在新闻媒体、报刊杂志以及网络上都引起了一定的反响，人们拭目以待该楼王的面世。
终于在一年后，郭总又一次召开楼盘开市的新闻发布会，在会上他宣布了郭氏房产的楼王特征，它不是独立的仅此一间，而是楼王组团的模式，有十个最佳楼王房屋，而且每个楼王都有自己的个性和特色所在，被他称为“十大仙女”，这十大美女分别采用不同国家的风情来建设，有地中海的风情、罗马的浪漫、印度的壮观、英式的简约等。楼王中不乏设计亮点，空中花园、空中泳池、室内园林等，不仅房屋设计美轮美奂，就连楼王整体布局都显示出了神奇的仙境景观。
一提出这样标新立异的楼王楼群时，人们的好奇心被点燃了，开盘当天，各大楼王楼区都被限制人数参观，被人们感慨逛楼盘就像出国旅游一样，每一处所都有着不一样的异国风情，却巧妙地汇聚在一起。
当然，户型最特别、景观最稀缺，故而单价也是最贵，总价也是最高的楼王房源，郭氏楼王房屋销售价格为25万一平方米，每套楼王房屋的面积均在300平方米左右。此标价又刷新了房价的新高，成为了街头巷尾口中的热门话题。
新闻媒体不停地爆料报道郭氏房产的最新动态，网上不断有人加入到只能画饼充饥的行列中，人们不由得感慨：这样神仙的房子，确实只有能把钞票像神仙一样瞬间变出一大堆的人才能够拥有。
就在人们还在猜测房屋是否能够被购买到的半年中，楼王房屋已经被一一购买走了。与此同时，郭氏房产在楼王群周围的楼市也开始正是开盘销售。
虽然遗留着未能购买到该十大楼王之一，但并不影响人们的积极性，郭氏房产新开盘房屋当月就收到了将近三倍的客户预约购房的订单，人们选择在楼王附近安家住户，虽然无法购买到天价的房屋，但是把楼王当成一种景观也未尝不可。
这正是郭总期望得到的市场反应，整体楼盘的价格也因为十大楼王存在而翻了个身价，每平方米均涨了1000到1500元，但购房的热潮却比之前的更盛。
多数楼市会选择将“楼王级”的房屋放置在销售后期，而非前期，从而能够利用前期营销的努力来回笼资金，等到企业资金流稳定无压力的情况下，再推出高品质和高附加值的楼王楼盘，以此来抬高楼房售价，增加房地产销售的利润率。
但郭氏房产与其他房地产商的营销手段有所不同，他走出了一般房地产商的楼王销售策略，大胆地推行先楼王，后楼房的方式。
其面临的市场压力是空前巨大的，在楼王的投资中花费了大量的资金，但因此而赢得的市场呼声也是极大的，人们对于郭氏房产的品牌认可和忠诚度也被抬高了一个层次，因而在销售完楼王楼盘后，企业资金也在慢慢回笼，再行推出普通楼房时，在经受楼王效应感染下，人们对于价格抬升的楼房也觉得可以欣然接受了。
对于郭氏房产的楼王营销牧师，我们能够从中了解到相关的一些宝贵的信息。
第一，房产的价值构成。
您是否明确房产的价值构成呢？通俗来说，它是由两大部分构成的，一是楼房的显性价值，这是从楼王的地理位置、户型设计、景观资源、房屋朝向等作为评判标准的。二是人们对于楼房本身产品的认知和认同。
郭氏房产中的楼王房产能够卖到25万一平方米的天价是不是合理的呢？仔细分析下来，本身楼房就是独一无二的高端设计，楼房所拥有的自然景观也是稀缺的，综合因素叠加，郭氏楼王房屋本身的硬件价值便是无法具体衡量的，再加上品牌上的宣传和营销，通过郭总在新闻发布会上“十大美人”概念的提出，整个房屋的形象包装便十分成功，此时，产品的附加值也得到了相应的提升。
因而人们在楼房中多数感叹的是买不起该楼房，而不是该楼房不值得，这便是成功的楼王价值建设。
第二，目标前景的预设。
郭氏房产楼房的楼王建设前提是为了进一步打响品牌知名度和美誉度，展示郭氏房产的强大企业实力。
在实施过程中，房地产商必须注意的是和新闻媒体之间的关系，保证有计划地向媒体提供有效的企业新闻题材和线索，为楼王开盘聚拢人气，也奠定其产品的竞争实力。
当然在楼王建设前，企业已经对整个产品市场进行行之有效的细分和分析，具体的应该包括房屋的潜在消费者人群，项目类比价格以及整体总价和可得的收益细分等。
整体楼盘进行统一的规划后，滚动式开发，并进行分区段的展示。企业目标前景的规划预设极其重要，应当列为整个项目的灵魂。
第三，市场营销活动的合理开展。
客户在进行购买决策时并非是一个理性人的角色，他们多半是在一定的理性基础上由感性作为引导进行消费的，这当然给予了商家极大的空间进行消费观念的引导。
在郭氏房产还未楼王还未开始建设时，便对市场进行一种存在感的宣扬，摈弃了之前的开盘售楼，以样品房为宣传样本的模式，郭氏房产标新立异地在市场上进行楼房建设后再销售。
期间一直让该市场明白郭氏房产楼王的存在，并不断地通过广告强化消费者的记忆，同时郭氏楼王理念不停地被传导到消费者心中，在品牌建设过程中，确定消费者心中的企业品味和内涵形象。
从而保证在楼房销售中，能够展开局部的产品差异化营销，提高区域形象认知，同时缩短企业和消费者之间的心灵距离，以此可以获取消费者对品牌的忠诚度和企业认同感，这样能够有效地增加房屋的销售活动。
作为即将买房的消费者只有在了解清楚房地产商的销售特征，才能更好地进行房屋的购置，买到合适并且合意的房子。
（第八节）中国式传统经济捆绑术
常常收到某某楼盘开盘的盛情邀请，邀请函上会亮出房地产商的销售手段，以此来吸引着消费者前往并达成购房交易，如我前两日收到的邀请函上便用鲜亮的字眼注明：购房可享受车库优惠价格。这几乎成为了楼市销售的一大重点——捆绑销售。
捆绑销售，又可以称为搭售，它是市场营销当中的一种表现形式，其实本质就是两个或两个以上的商品在促销过程中进行强强联手，从而增强整个商品的竞争力和影响力，对消费者可以产生更强烈的吸引。
这样的一种营销手段，越来越被企业所重视并灵活运用。
话说郭氏房产正是其中一名利用捆绑销售市场营销手段而大获成功的商家。
放眼房地产行业，高昂的利润吸引着广大的商家进驻房地产事业，每日都会涌现几大批竞争者，如果不能采取创新、特色的营销方式，一味地采用老土的售楼方式，那么被竞争对手打败，被市场淘汰，这都是在所难免的。
为了摆脱这样窘迫的处境，郭总在经营房地产的过程中，屡屡出奇招，当他一上市为了吸引广大消费者的注意，他采取了饥饿营销方式。
但随着房地产事业壮大，这样的方式并不能作为主导营销方式了，必须有所丰富。
此时，郭总有个山庄的田园别墅计划宣告开盘，这样一批房子专门是针对高收入高支出的高端人士建设的，但是如何才能吸引这样合适的人群来到售楼开盘现场呢？
为此，开盘的消息在奢侈品杂志、当地报纸和著名微博上均有进行滚动式的宣传广告，不仅如此，郭总对之前购买的高级客户、各大公司的高层管理人员和知名人士都发放了邀请函。
这一次的售楼开盘启动仪式非常隆重，不是以往对公众开放的形式，更像是对高端人士进行一次家庭聚餐的邀请。
活动开办地点在郭总即将开盘的山庄里，这个山庄离市中心有一定距离，开车也得花上半个小时左右，为了妥善地处理客户们奔波到此的疲惫心情，在山庄的沿路他都设置了大量的花草树木进行美化，他安排了专门负责人员，对于一进入山庄的来宾进行详细的登记和贵宾卡的发放。
每一位来宾都会受到热情地款待，接待中心有大量的饮品、水果和糕点，当然更有舒服的高级沙发可以坐下来休息。由于接待的来宾多数是高端人士，故而到访的人群都有尊荣的感觉。与其说是来参加售楼的开幕活动，不妨说是上流社会的晚会。
当然这只是郭总售楼的一片绿叶，是为了衬托售楼营销手段的这朵红花。
就在开幕式热舞表演完后，郭总上台为大家开始讲起此次售楼的优惠活动，凡是购买该山庄别墅的客户，均可以享受市区郭氏房产8折的房屋购买价。
此政策一公布，全场一片轰然，市区里的房价一直久居高价不降，这是郭氏房产的一贯原则，而此次竟然狮子大松口，抬出了八折优惠的价格。
这让在场人士都心动不已。
随后展示了山庄整个设计规划的蓝图，为来宾展示了一幅世外桃源的风景秀丽天地，山清水秀，鸟语花香，让在座的来宾感受到了别墅的与众不同，展示出了健康休闲生活方式，不少来宾当场发出“好美”的惊叹。
果不其然，在会后，来宾们纷纷进行了别墅和市区房屋的预定。每日参观样板房的人数都不低于1000人，十分可观。
售楼处也挂起了一个显眼的牌子，上面标注房屋还剩下多少套，更是刺激消费者当即作出了决定。
不到两个月的时间，郭氏山庄别墅房产已经被销售一空，同样地市区的房屋也是一片红火景象，大家纷纷抓住这个难得的打折机会，要么出售该购房优惠的机会，要么购房以待炒房需求等等。
仔细盘算了整个销售业绩，虽然推出了8折优惠，但实际上盈利的利润远远高于未打折房屋销售所得。
采取这一种营销方式可以产生这样好的效果，我们可以用帕累托最优来解释，意大利著名的经济学家帕累托提出过这样一个观点：如果改变资源配置在不损害任何一个人的利益前提下，而使得任何一个人的处境比之前都还要好，这证明资源配置达到了最好的状态。
捆绑式销售之所以会成为一种流行销售方式并非没有道理的，我们可以罗列出它的三大优势：
第一，提高服务的档次。
通过与其他产品的联合捆绑式影响，整体的产品和服务档次上有了提升，不仅能够提高产品的价值，增强产品的差异性，与此同时更可以增加顾客的忠诚度。
我们可以了解到因为整个营销方式的改变，郭氏房地产所召开的房地产发布会也比以往有了新层次的突破，从走平民化路线改为走高端人士的路线，这一华丽的转型为整个房地产营销带来了新的挑战。
我们可以比较来看，单纯地销售市区的房子和山庄的别墅，这样便是分散式的营销，但是一旦将它们两者进行捆绑式销售，对消费者就充满了吸引力，感受到产品的性价比更高，整个产品更具有高品质的呈现形式，赢得了潜在消费者的认可。
第二，增强产品的风险能力。
通过两种或两种以上商品的结合，能够有效地进行优势互补，从而使得商品本身具备更强的市场竞争力。
不同于其他的房地产公司单纯地出售楼盘，郭氏房地产采取的方式是买房惠房的捆绑式销售。两种房地产楼房因为它们的地理位置不同，对于人们的生活作用也有所不同。
市区的楼房能够方便人们正常工作和生活需求，而别墅的房屋可以提供人们在闲暇时有好的去处可以停留，满足人们的精神需求。这两种商品的结合，基本满足了人们的购买愿望需求，因而属于强强联手，产品抗风险能力极佳。
第三，提升企业的形象。
通过有效的营销方式，在一定程度上可以促进产品的销售，并得到企业品牌的无形增值。
郭氏房地产在山庄别墅售楼项目上采取了这样一个大跨度的销售模式，凡是购买山庄别墅的消费者均可以获得市区房屋8折的购买价格，这一数字的冲击刺激着消费者进行房屋的购买。
与此同时，该项目产品有很强的消费群体针对性，它是以高端人士为主题的销售楼盘活动，不仅可以获得新闻媒体上的报道，也能够在业内享有一定的知名度，同时更可以在消费者心中树立起高品牌的形象。
但捆绑销售模式虽好，也并非是任何产品和服务都可以使用这样的方式，有时候错误的选择该营销方式得到的会是1+1<2的不利局面，所以不论是商家还是消费者都应该有正确判断和分析该营销模式的能力。
首先选择合适的捆绑产品是十分关键的。捆绑销售的产品选择的重点是能够进行优势互补，也可以个性鲜明，但是不能够选择同一优势具有竞争力的产品，只有这样，才能够发挥捆绑销售的优势。
其次联合捆绑销售时机是否恰当。捆绑销售的主题并非是解决困难销售问题，而是在产品销售前景不错的前提下，为了使得产品销量更好，更具有市场竞争力而展开的“共赢”营销活动。
最后捆绑销售需要注意的最本质问题就是收益和成本。任何产品和服务都有其独立的收益成本论，当它们结合在一起，达到比起独立销售能够获得收益更高的才是成功的捆绑式销售。
捆绑销售运用得好会是企业的杀手锏，能帮助其获得更高的利润，而消费者能够了解清楚捆绑销售的真相，能够进行更理性的消费。