低收入人群的“上帝”——按揭
理财关键词：按揭
理财关键点：今天花明天的钱
“买房子吧，每个月租房也要一千多元，拿着这笔钱做按揭，也能买一套不错的房子，几十年之后，这房子就归你了。”这句话在当今的年轻人当中十分流行，于是他们头脑一热，就买了房。今天花明天的钱，提前消费获得了不容置疑的认同。于是，按揭买房成了许多人的一致行为。
什么是“按揭”呢？“按揭”一词源自英语“Mortgage”，其含义为“抵押贷款”，又为“商品房抵押贷款”，它是指抵押人（借款人）将其合法拥有的物业作为抵押物抵押给抵押权人（贷款人），保证抵押权人为第一受益人并保证履行商品房按揭（抵押）贷款合同项下的全部义务，从而从抵押权人处取得一定数量和期限的贷款。
其实，从当前国家的经济发展状况来看，如果你想在一个城市扎根，早买房比晚买房好。时间就是金钱，你的钱给银行，银行要付钱，同样，银行给你钱，你也要付钱。这个钱不是白白给的，换来的是时间，宝贵的时间。如果是买房，那么换来的除了时间，还有空间。
那么，在买房时，我们如何合理控制按揭风险呢？
第一，正确选择贷款人。一般来说夫妻双方购房会选择男方作为贷款人，这其实不保险，正确的方式应该是选择家庭中的收入支柱作为贷款人。在办理按揭贷款的时候，银行会要求你购买保险，在保险合同中有条款规定，如果贷款人不能偿还贷款（比如死亡或者严重残疾），则由保险公司来支付剩余贷款，这样可以保证家里如果因为意外，收入发生重大变化，房子不会成为你的负担。
第二，关于贷款时间的选择，一般10年比较合适。10年以上利息负担太大，应该试图通过增加首付的方式来减轻利息负担。很多人很独立，不愿意靠父母，不过这种时候如果父母有能力，而且愿意拿出钱来，另外，在付完首付之后，手头上至少留2万储备金，以备不时之需。
第三，月供的数额一定要严格控制在结余部分之内。买房之前养成记账的好习惯，弄清楚自己每个月必需的开支大概多少，另外最好再留出10%的富裕，剩下的钱用来还按揭。不要因为按揭把自己的生活弄得很狼狈。生活中的变数很多，给自己多留些钱，等于给自己多留些主动的余地。手头上有多余的钱，如果不提前还贷，可以选择货币基金，年收益可以达到3%，相当于降低了贷款利息。
第四，如果收入比较高，并且在未来几年内开销会上升（比如买车或者要孩子），别忘记选择等额本金还贷，不仅能节省利息支出，而且每月下降的月供正好符合你每月上升的支出需求。
如何让房子变得更“便宜”——房贷
理财关键词：房贷
理财关键点：让房子变得更“便宜”
住房，对一个人或一个家庭来讲，恐怕是头等大事，而要解决住房问题需要很多金钱，这可不是一个小数字，对许多人来讲都有一定的难度，这时我们就需要“房贷”。“房贷”就是个人住房贷款的简称，是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
为了让日后的生活过得轻松一些，选择一款适合自己的房贷产品显得尤为重要。很多时候，一个恰到好处的选择可以让你节省大笔的购房费用，而一个错误的选择则会让你的资金于无形之中流失。
从理财的角度讲，所有资产都可以进行经营管理并产生效益，房贷自然也不例外。它虽然不会产生收益，但是优秀的资源配置可以节省资金，从这个角度来讲，房贷也是可以赚钱的。老百姓完全可以找到适合自己的房贷产品和技巧，让房子变得更“便宜”，省下一笔不少的钱。
1．解决二套房贷压力，首选公积金
陈小姐，32岁，某设计公司职员，税后月入10000元左右，单位按规定为其定时缴存住房公积金。2006年，陈小姐通过商业贷款按揭购买了一套总价65万的一居室，贷款总额为30万元。2007年，由于银行持续加息，陈小姐选择提前部分还贷，后剩15万继续按揭，月供1700元，无还款压力。由于年末要接父母来京养老，陈小姐决定再购置一套总价100万的两居的房子给老人住，需要贷款55万，但现在的银行政策对个人购置二套房产贷款利率要上浮10%，如果贷款25年的话，两套房产的月还款就要5600左右，超过了月收入的50%，贷款很难申请下来。
需求目标及症结所在：由于月供金额超标，难以通过银行申请，因此要想办法解决第二套住房贷款的高额利息压力。
经过计算，陈小姐完全可以通过公积金贷款贷到55万。计算下来，两套房产每月的月供不到5000元，对其生活不至产生太大影响。
专家建议：第二套房的高首付、高利率让不少置业者望而却步，因此有必要借助公积金的“力量”。建议有二次置业之想的购房者在首次置业时选择商业贷款，为使用公积金贷款购买第二套房埋下伏笔。
2．两代人接力，轻松还贷
聂小姐，27岁，2007年研究生毕业，目前就职于某合资企业，月薪4000元。其母53岁，月薪3000元，其父55岁，月薪6000元，家庭存款35万元，一家三口一直居住在父亲单位早年分配的一套50平方米的小两居室内，略显拥挤。孝顺的聂小姐希望给全家人改善一下居住环境，让父母能够安享晚年。几经筛选，全家人终于选中一套总价100万元的120平方米的小三居。
需求目标及症结所在：如果以聂小姐作为借款人，即使以最长的贷款期限30年来算，其现阶段的收入水平也无法满足银行的月供要求。但如果以父母作为借款人，因为接近退休年龄，只能申请到很短期限的贷款，月供压力承受不了。
专家建议：因为北京的租金持续在一个稳定的水平之上，所以在家庭住房“小换大”的过程中可以加以利用。另外，对于40岁以上的购房者以及刚参加工作、收入暂时不高、还款压力较大的年轻人较为适合“接力贷”。
3．妙用转按揭，一石二鸟
胡先生2004年以按揭贷款的形式购买了一套位于奥运村区域的房产，面积145平方米，当时价格为100万元，开发商指定的银行为他提供的还款方式是20年期的等额本息还款方式，贷款额为70万元。当时由于经济条件所限，胡先生只对房子做了一个简单的装修就入住了，后来准备重新装修，预算30万元。随着时间的推移，胡先生的房产经评估已增值到210万元，银行贷款本金还有64万元左右未结清。
需求目标及症结所在：由于当时选择的是等额本息还款方式，所以在利息支出上掏了很多冤枉钱，因此胡先生希望能够通过优化自己的房贷方案，满足30万元装修贷款的需求，并希望能够调整还款方式，降低利息成本支出。
专家建议：一些选错贷款产品的购房人可采取这种方式重新选择适合的还款方式。
此外，这里还给您介绍个人住房贷款的一些基本政策，希望对您购房有帮助：
1.贷款金额
按照中国人民银行的规定，个人住房贷款最高不超过房价的70％，也就是说，购房者至少要准备30％的首期付款。但国家考虑到中低收入群众的住房需求，对90平方米以下的仍执行首付比例20%的规定。
2.贷款方式
个人住房贷款主要有三种方式，分别是个人住房商业性贷款、住房公积金贷款和个人住房组合贷款。个人住房商业性贷款是银行用信贷资金发放的贷款。住房公积金贷款的资金来自职工缴存的住房公积金存款，因此这类贷款只贷给那些住房公积金缴存人，但有金额上的限制。个人住房组合贷款是上述两种贷款的组合。
3.贷款利率
个人住房商业性贷款利率与公积金贷款利率一般也会调整，理论上将使用这种利率的贷款称为浮动利率贷款。浮动利率的具体调整方式由借款人与商业银行在签订贷款合同时协商确定。近年来，一些商业银行推出了固定利率的住房贷款。所谓固定利率贷款，指的是在一定时间内，不管国家如何调整利率，贷款人只根据贷款合同中规定的贷款利率支付利息。固定利率贷款和浮动利率贷款各有利弊，如果未来利率上调，选择固定利率贷款比较划算，可少付利息；如果未来利率下调，选择浮动利率贷款更合适。
4.还款方式
个人住房贷款一般有三种还款方式：一是一次性还清本息，这种方式比较少见；二是等额本息，就是每月以相等金额偿还本息，每次数额明确，便于购房者安排收支，适合未来收入稳定的购房者；三是等额本金，就是每月等额偿还本金，利息按月计算，这种办法的利息总额支出比前一种方法小，但前期还款压力较大。
5.贷款期限
个人住房贷款的最长期限为30年。购房者可以提前还款，不过需要向银行提出书面申请，征得银行同意。
“房奴”与“房主”的双重身份——以房养房
理财关键词：以房养房
理财关键点：根据自身情况灵活投资
刚刚毕业两年的陈先生买了一套50多平方米的房子，房子到手之后，陈先生就去找了几家房产中介，把房产挂牌出租。
“半间卧室自己住，一室的出租。”才到手的房子，为什么选择跟别人合住呢？原来陈先生毕业不久，目前月收入2000元左右，每月要负担按揭还贷，还要应付日常生活开销，比较吃力，所以出租另一半房屋，实现“以房养房”，可减少还贷压力。
随着人们对房地产领域投资意识的加强，许多人都将赚钱的目光转移到了“以房养房”的方式上。所谓“以房养房”，有两种情况，一是出租旧房，用所得租金偿付银行贷款来购置新房；二是投资性购房，出租还贷。不少市民买一套新房自住，再买一套租价高、升值潜力大的房子出租，用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息。以现在市场上的租金水平来计算，后者的收益率肯定要高于银行存款的利率。此外，租金收益也相对稳定。这种“以房养房”的理财方式，在目前房贷政策紧缩、房产降温可期的情况下，风险究竟有多大呢？
我们先来看一个故事：
“以房养房”长线投资 作者：张某（公司职员）
上海房价已经很高是不争的事实，政府正在逐步加大力度，抑制房价过度炒作，这已是不争的事实。但是，若考虑到上海较高的城市定位及其强劲发展势头等长期利好，或许能以这样的观点来看待房价的高低：对于长期投资者来说，目前已到高位的房价仍可接受，升值是必然的，只是空间的大小有不同。因此，若以富余的自有资金进行房产投资保值增值，在还贷负担并不重的情况下，以房养房仍不失一种可取的投资理财途径。但对于短线炒房者，则宜适时了结。当然“以房养房”进行投资时，选房一定要注重房屋的环境、交通及商业配套等因素，宜选小区品位较高、交通便利、配套成熟及人气旺盛之房屋，因为这些因素好坏对租金影响很大。区域租金的差异往往决定“以房养房”回报之高低。另外，利率又往往是影响“以房养房”成败的有效杠杆，所以“以房养房”者又要时常关注利率变化及经济宏观走势，保持投资应有的敏感性，该出手时就出手，及时防范和化解风险。
业内人士表示，“以房养房”的方式对于消费者来说确实比较划算，但对于购房者自身的要求也比较高，里面有很多学问需要掌握。
1．长线投资仍可看好
有投资者认为，房价可能短期会波动，但长远看，调整周期过后价格仍将呈刚性，只要负担得起，房产仍是一项不错的投资。还有人表示，现在中介对房租的评估就是按一定比例还贷额测算的，只要房产质量不是太差，资金压力不大，在当前租房者众多的情况下，仍可选择“以房养房”。在外贸公司上班的黄女士说，趁在职时养几套小房型，强迫自己每月还贷，将来年纪大了就不怕下岗退休了。
2．还贷额比例要控制