第1章第3节麦当劳经营的是快餐，还是房地产
大名鼎鼎的麦当劳竟然是一家房地产公司，恐怕很多人都会觉得难以理解。如果明白了它的经营运作模式，你就不会感到奇怪了。麦当劳的成功，在经济学家眼里，可以称得上是一个绝佳的经营案例。
1974年，麦当劳的老板雷？克罗克，应邀为得克萨斯州立大学的工商管理硕士班作讲演。在一场激动人心的讲演之后，学生们问雷是否愿意去他们常去的地方一起喝杯啤酒，克罗克高兴地接受了邀请。
当这群人都拿到啤酒之后，克罗克问：“谁能告诉我，我是做什么的？”大多数MBA学生都认为克罗克是在开玩笑。见没人回答他的问题，于是克罗克又问：“你们认为我能做什么呢？”学生们又一次笑了，最后一个大胆的学生叫道：“克罗克，所有人都知道你是做汉堡包的。”克罗克哈哈地笑了：“我料到你们会这么说。”他停止笑声并很快地说：“女士们、先生们，其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。”
想出这个主意的是麦当劳的财务长桑那本。克罗克成了全美成功的企业家，名扬海内外，作为一等功臣的桑那本却隐藏在幕后。直到今天，麦当劳的许多员工并不知道桑那本其人。
桑那本在麦当劳之外成立了一个房地产公司，称为连锁房地产公司，负责寻找适合的开店地点，向业主租赁土地及房屋。连锁公司以20 年的合约向业主租得土地及店面以后，再把店面租给加盟者，从中赚取差额。
一般的，桑那本都以500或600美元一月的价钱，从业主那里租得店面。在转租出去的时候，他就加上了2 至4 成。在订立条款的时候，他从不允许业主在租约内加上“逐年定期涨价”这样一条。当然，桑那本在将同一片产业租给加盟者的时候，已经把对方的保险费、纳税等一切都加了进去。
这样，只要承租的加盟者能够存在下去，麦当劳至少可以在房地产上赚到40％的利润。更有利可图的是，物价逐年上涨，麦当劳收取的租金也水涨船高。麦当劳理直气壮地收取涨价的资金，而它付给原来那个业主的钱，却根据合约不加改变。
据美国的专业人士分析，麦当劳一直沿用“朝着两个截然不同的方向赚钱”的经营办法。除了通过特许加盟收取的占销售4％的特权收益外，当餐厅生意达到一定水准之后，各店还必须缴纳一定的营业额百分比给麦当劳，称作“增值租金”。
这样，麦当劳不仅由此赚到了一定比例的利润，而且还可以通过房地产来控制加盟者完全依附于总部。据统计，在麦当劳的收入中，有1/4来自于直营店，有3/4来自于加盟店，而总收入的90％来自房租。
由此可见，虽然麦当劳是闻名全球的快餐企业，但它的总部如今基本上不具体经营快餐业务。麦当劳总部干得最多的事情，是琢磨哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建起快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和这块商业旺地的租金。麦当劳店址的选择也是其中至关重要的条件。麦当劳华东地区总裁施文哲这样表述：麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。
麦当劳在中国开设的第一家分店，是在北京东单大街与长安街接口处的黄金地段。后来碰上了王府井改造，麦当劳仅因拆迁的土地补偿就大赚了一把，此时人们才知道麦当劳投资房地产眼光之犀利。
如今的麦当劳总结出一套科学合理的经营快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀，并利用麦当劳响当当的牌子以特许经营的方法扩张，在很大程度上已变成了一家经营房地产的企业。在全球100多个国家拥有数万块黄金地段的麦当劳，是个房地产运营的高手。