第十四章 土地承包、宅基地等——捍卫土地上的权益 (1)
村委会同意建造风景别墅区，中途停建缘何故
【案例】
石坡村环境优美，风景秀丽，X公司欲在此地建造一片别墅区，在与石坡村村委会商议之后，签订了土地使用权转让合同，约定下坡村将其集体所有土地60亩以每亩50万元的价格转让给甲，用于建造“山水之上”风景别墅区。合同签订以后，X公司支付了3000万元的地价款，并且先后投入5000万元的工程建设款。但是随后，当地政府在清理整顿房地产业的过程中，将“山水之上”风景别墅区列为非法用地开发项目，下令停建。X公司觉得难以接受，已经和石坡村达成了一致，中途停建为什么呢？
【法律依据】
《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第六十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）第八条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
【案例分析】
本案涉及的是集体土地使用权的转让问题。根据《土地管理法》第六十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。根据《城市房地产管理法》第八条的规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。在本案中，石坡村村委会将本村的土地使用权转让给X公司用于建造“山水之上”风景别墅区，显然属于建设用地，也不符合《土地管理法》第六十三条的例外情况，但是X公司并没有通过依法申请而只是与石坡村村委会商议签订了合同是违法的，石坡村村委会擅自将本村的集体土地使用权转让给X公司也是违法的，因此，当地政府将“山水之上”风景别墅区列为非法用地开发项目且下令停建，是合法的。
“一地两包”，到底应归谁
【案例】
为了使承包地耕作方便，黑水村村民老段于去年6月将自己承包的5亩耕地转包给同村村民于某，双方签订了土地承包经营权转包协议。但是并没有办理变更登记。之后，同村的杨某也找到刘强要求承包该块土地。他当时并不知道这块地的经营权已经转包给了于某。老段一听杨某出的转包费用要高一些，就动了贪念，于是将同一块地的承包经营权转让给了杨某，在杨某的要求下同时办理了变更登记。今年开春的时候，于某正打算到自己刚转包到手的土地上进行耕作时发现，杨某怎么在自家的地上干起了活。两家经过对质，才发现都上了当，于是找到老段，都要求承包该块土地。老段说，于某给的钱少，把钱还给你就算了。于某心中不服，认为是自己先交的承包费，地就应该是自己的，杨某也不肯让步，三方为此争执不下。
【法律依据】
《物权法》第一百二十九条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）第三十八条土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
【案例分析】
转包人出于私利考虑，将承包地先后多次转包给不同的承包人，从中牟利。由此导致了多个承包人就同一承包地的经营权发生纠纷，这种事情也时有发生，那么在实践中，我们又是如何处理这类纠纷呢?根据《物权法》第一百二十九条的规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。《农村土地承包法》第三十八条也作出了类似的规定，土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。本案中，于某并没有和老段进行土地转包登记，因此，根据规定，不得对抗善意第三人即杨某。但是于某可以要求老段退还自己的承包费，并赔偿相应的损失。
【律师链接】
所谓对土地承包经营权的流转进行登记，是指流转土地承包经营权的当事人，申请国家有关登记机构将士地承包经营权互换、转让的事项记载于不动产登记簿上。登记的主要目的在于将土地承包经营权变动的事实予以公示，使他人明确土地承包经营权的权利人。当事人签订土地承包经营权的互换、转让合同，并且经过发包方同意以后，该合同即发生法律效力，不强制当事人登记。在某些情况下，土地承包经营权互换、转让后，如果并未将变动的事实通过登记的方式予以公示，他人比较难以了解到土地承包经营权发生了变动，会由此受到损害，因此，农村土地承包法将登记的决定权交给农民，当事人要求登记的，可以登记。未经登记，不能对抗善意第三人。也就是说，不登记将产生不利于土地承包经营权受让人的法律后果。就像本案中遇到的这种情形，由于杨某进行了登记，他的权利将受到保护。而于某因缺乏登记手续，将不能取得该地块的土地承包经营权。因此，土地承包经营权的受让人为更好地维护自己的权益，要求办理土地使用权的流转登记比较可靠。
荒地如今瓜果飘香，未规定终期的合同五年就要被终止
【案例】
李某为某村集体经济组织村民，通过投标方式取得该村100亩的荒地承包经营权种植经济作物，李某与村集体组织签订了承包经营合同，但是合同只规定了承包经营权的起始日期，没有规定终止日期。李某依法取得了土地使用证，依约履行了合同，而且也没有改变土地用途，栽种了苹果、梨、西瓜等果木以及蔬菜，昔日的荒地变成了瓜果飘香的园子，李某一家因此赚足了腰包，盖了新房，买了卡车，一些村民开始眼红，想要承包下李某的园子，于是到村委会“挑理儿”，说村里当初和李某签订合同的时候没有规定土地承包经营的终期，现在可以终止与李某签订的合同，再承包给他人。村集体经济组织决定重新调整该100亩荒地的承包，终止与李某签订的合同。那么，这个做法合法吗？
【法律依据】
《物权法》第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
【案例分析】
土地承包合同是合同的一种，合同条款应该是协商一致的结果，但是由于合同的一方是村集体经济组织或者是政府，因此，对于承包期限大多数情况下都会由发包方决定，某些情况下如果发包方中途终止合同调整发包的土地，则会损害承包方的利益。根据《物权法》第一百二十六条的规定，土地的承包经营期限为30年，这是一个法定的期限。如果双方在合同中约定的期限短于该期限，承包方可以要求延长该期限至法定期限。发包方以没有约定期限为由要求收回土地的，应该不予支持。村集体经济组织决定重新调整该100亩荒地的承包，终止与李某签订的合同的做法是不合法的。
【律师链接】
发包方与承包方应该在合同中明确约定双方的权利与义务，以免发生不必要的争议。
户口迁入城里了，承包的土地要被收回吗
【案例】
某县为推进城乡一体化，促进经济发展，出台了一项优惠政策，当地农民凡是在县城购房定居的，可以全家落户到县城，实现农转非。段某这些年做水果生意挣了不少钱，因此买了一套大房子，一家三口全搬进县城去住，但是在办理非农业户口的时候，段某不禁担心，如果自己全家迁到了城里，成了非农户口，那自己自己承包的土地不是要被收回去吗，自己以后要是万一做生意赔了，自己想要种地都没有了啊？
【法律依据】
党中央、国务院《关于促进小城镇健康发展的若干意见》对进城镇落户的农民，可以根据本人意愿保留承包土地的经营权，也允许依法有偿流转。
《农村土地承包法》第二十六条承包期内，发包方不得收回承包地。
承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。
承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。
承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。
【案例分析】
农民户口迁入城里以后，其在承包期内依然享有承包土地的承包经营权。