中国的城市建设用二十年时间走过了许多国家几百年走过的道路，经济高速发展的同时也伴随着不少问题，房价问题就是表现之一。不问原因，只谈结果的做法只会令问题越辩越混乱。人们的态度直接影响了人们的行为方式和生活环境，怀有一颗敬畏之心，审慎地对待发展、市场和未来，才不会被讨论房价的强音压过一切长远、理性的思考，才能将关注点扳回对城市规划的思考和对优秀建筑的追求上来。
究竟是什么影响了房价？
周末带小孩去一个小区上课。小孩在上课，我在小区里跑步，完成每天一万步的计划。没想到的是，我的出现让小区内突然紧张起来。
“房地产商来了！”“潘石屹来了！”“要拆我们家的房子了！”
这些信息在小区内通过电话、短信等各种渠道快速传播着。这是一个“小产权小区”，不久前政府刚贴出公告，要拆他们的房子，于是他们组织起来了：有领导小组，有负责收集文件资料的，有专门负责去政府请愿的，有专门负责谈判的。领导小组组长来见我，我反复表示，我没有任何拆你们家房子的意思，我只是陪小孩到小区来上课的。领导小组组长带我到了他家，他们家的房子是自己盖的，从外面看，是用红砖砌的，没有柱，也没有圈梁的三层楼，我很担心他们家房子的安全。他告诉我不用担心，梁和柱都包在里面了，红砖只是在外面贴了一层，是装饰。不知道有没有经过国家建筑质量检验部门的检验。现在整个小区人心惶惶，所有人想尽一切办法保卫自己的家园。“小产权”这种房子得不到法律的保护，只能靠他们自己组织起来保护。走出这个小区，想起来都后怕，感觉自己像“鬼子进村”。
有一次去一个朋友家做客，他家所在的小区，是开发商把土地抵押后，在没有预售证的情况下销售的。朋友住了几年后，法院突然贴出公告，说这房子要拍卖。全小区行动起来了，一样地有领导小组，有负责公关的，有负责上访的。所有人在为保卫自己的家园而工作和战斗着。
从这两个我身边的例子不难看出，房子是现在生活在城市里的人最关心的问题，房价是大家关心的焦点，关心程度远远超过了粮价、肉价和衣服价格，房地产行业也成了矛盾最集中的行业，房地产商更是成了众矢之的。偶尔也有人抱怨地方政府高价出让土地，但土地价格不直接面向消费者，所以地价远没有房价敏感。
究竟是什么影响了房价？引发房地产纠纷的深层原因是什么？应该说根源还在土地。房地产的核心是土地，影响房价最核心的因素也是土地。几年来，房地产商被动地被土地政策牵着跑。土地，让一批房地产商赚了大钱，也让一批房地产商亏了血本。只不过亏了血本的房地产商默默地死去了，不为大众所知。
从大的土地政策上看，未来二十、三十年时间，中国将有几亿人（有专家预测是6亿人）要从农村搬到城镇来，这一定是人类历史上最大规模的迁移。
英国和法国两个国家加起来才1.2亿人，这就是说相当于有几个英国和法国的人口要在城市化的过程中完成迁移。这一定需要更多的城市用地来解决他们的居住、就业、上学、购物问题。如果土地政策不能与这种大迁移配套的土地供应量相匹配，矛盾就会爆发出来，表现形式就是土地价格上涨，带动房价上涨，违法的“小产权房”的事件就会不断地发生，成为中国城市化进程的阻力，引发一系列的矛盾。与之相对应的是，农村土地出现空置，我们看到有一些山区，只有留守的儿童和老人，青壮年都出去打工了，大面积的住房处在空置状态。
中国的城市化是发展特大型城市，还是以中小型城镇发展为主，这是两种不同观点，两种观点都有它们的道理。事实上，中国的城市化是大规模发展特大型城市，北京、上海、广州的发展要比中小型城市快得多，这些特大型城市的房价也贵得多。房地产成为中国城市化走势的风向标。在中国经济发展的现阶段还是聚合产生效益，也许下一步将会走向分散产生效益的阶段。这个阶段什么时间到来，不是通过书本上或数学模型上的推导，而是依靠市场，市场会给我们传递准确的信号。
目前，房地产行业的纠纷主要集中在两个问题上：房地产商逾越法律框架的土地储备和小产权房。房地产商囤积土地，是根据目前土地政策预测未来，把宝押在土地供应不足、奇货可居的假设上；“小产权房”是不合法地取得土地，冒法律风险，在农村的集体土地上建房子、销售房子。十几年来，小产权房越禁越多。
这些问题的根源在哪？我认为今天我们遇到的所有房价问题的根源在土地，房价只是土地出现问题的表现形式。
地产业之癌
2010年，我在《凤凰周刊》创办10周年论坛上的发言中提到，房地产行业经过了甚嚣尘上、泥沙俱下的高速发展的年代，现在已经到了沉淀的年代，即回到房地产的本质：为社会和人们提供好的、符合时代特征的建筑产品，并以此推动社会的进步，其余的利润、税金、股价等都是为社会提供产品之后的衍生产品，是给人们提供的一种对企业的评价方式，社会对好产品的回报而已。
可惜的是，中国的房地产并没有沉淀下来。中国的城市建设用二十年时间走过了许多国家几百年走过的道路，发展的速度太快，冲得太猛，惯性太大，刹不住车。一时间，大量企业和行业的资金涌向房地产行业，这并不是什么好事。人得癌症是因为细胞失去记忆和约束，疯狂生长为癌细胞，并转移，最终导致生命枯竭，直至死亡。一个行业大量集中全社会的资金，就如同人得了癌症。1999年我去美国时，全社会的钱都在往互联网行业集中，很快互联网泡沫就爆了。现在的情景有些相似，人们对房地产的关注度，对房价讨论的强音压过了一切长远、理性的发展。
我从来都不愿意只谈房价，因为房价是果，不是因，只谈结果不去分析原因是没有意义的，只会令问题越辩越混乱。影响房价的原因有两条：一是供应，二是需求。
第一，房子的供应主要取决于土地的供应，多年来土地供应一直受到限制，许多城市每年的土地供应计划都不能完成任务，造成了今天一些城市房子供不应求的现象。农村集体土地不能用于城市建设，这条法律把中国土地一分为二。在城市化大规模推进的过程中，应该将中国的土地合二为一，实现国家土地在法律上的统一，结束因为各种历史的因由造成的农村人和城里人的区别、农村土地和城市土地的区别，统筹兼顾、和谐发展。同时，拆迁的困难影响了现有存量土地的供应，拆迁中恶性事件时有发生，解决的办法是要尽快出台拆迁方面的法律，让所有人的行为有法可依，没有别的出路。
第二，需求大。房子需求大，有许多原因，但最重要的是市场上钱多，四万亿救市资金，宽松的货币政策都促进资金大量流入房地产，居民手中还有几十万亿存款。如果住房的首付从两成提高到三成，相当于5倍撬动需求的杠杆变成了3倍；如果大跌行情的股票收市后，出台首付提高到五成的政策，则
相当于杠杆倍数从3倍降到了2倍，房价马上就会立竿见影地降下来。当然提高0.25%的存贷款利率，也会见到一点成效。其余的办法，如限制一个家庭只能新购买一套住房，都是临时性的补救措施，不仅不治本，还有不少的副作用。
扬汤止沸的调控
在市场经济中，价格是由市场决定的，任何人都无法准确地预计今年或者这个月的价格，甚至明天的价格都不能确定。中国的房地产市场随着限价、限购的出现，出现了一个与市场供求没有关系的房价调控目标。我曾预计，各地的调控目标不会超过前一年房价的涨幅，但大多数的地方政府公布的调控目标，许多都没有直接说出具体的百分比，而是用一些很复杂的表达方式。例如，与当地GDP的增长挂钩，与当地居民的人均可支配收入挂钩，等等。
比如上海公布的房价调控目标，表述比较复杂，与GDP的增长和居民人均可支配收入的涨幅挂钩。我想许多城市公布的房价调控目标也是慎之又慎，都想尽量给市场、公众和上级领导一个圆满的交代。
撇开这些文字游戏不谈，其实控制房价如果回到市场上，最重要的还是两条，一是增加土地的供应，二是减少货币的供应，进而减少需求。
中国房地产问题的实质是过去几年房价的确上涨过快，而房价上涨过快是由于土地供应量少和宽松的货币政策造成的，治理房价最根本的问题还应该从这两条着手。房价只是一个表象，问题的实质是土地的供应、货币政策、税收政策以及贫富的悬殊。就房价控制房价只是扬汤止沸，达不到釜底抽薪的效果。
各个城市对今年房价调控的目标不清晰，有意地要把这个调控的目标做得大一点的根本原因，我想还是土地财政。如果房价涨幅小，甚至确定了房价下跌的目标，这个城市的土地就会没有开发商购买，就会影响当地的土地财政。不彻底改变土地财政，这种怪圈还会一直循环下去。例如，京15条出台后北京住宅价量齐跌，几乎到了住宅价格下跌的临界点了。
再来看“限购令”。“限购令”挤出了相当规模的投资性资金，这些资金的流向有这样几种可能：第一，流向限购的35个城市之外的城市；第二，购买其他可以投资的产品，比如股票；第三，投入到没有限购的房地产品种中去；第四，就是流向境外。从目前市场的情况来看，除了股市低迷，基本可以排除外，其他几个方向都有可能。这其中，中国的资金外流是一个值得注意的趋势。
“限购令”出来后，有一次我们在英国伦敦考察，当地的一家大开发商说有一个小项目愿意与我们合作。我们看了项目，了解了情况，正等待他们给我们提供进一步资料，结果他们说，房子还未盖，已经全部销售结束了，100%的客户都是来自于亚洲。我想这其中一定有不少中国的资金。现在发达国家经济低迷，而发展中国家如中国、印度、巴西，经济发展速度快，通胀的压力大，有许多人将眼光转向欧美，而欧美也欢迎这些资金的到来。
与此同时，限购令可能会滋生出办理相关业务的公司，只要缴纳一定费用就可出具证明。这点最早是香港的一些基金经理和媒体记者跟我说起的，他们说从内地的网上了解到，随着内地限购令的出现，出现了一些专门提供税收证明和社保证明的业务——出现这样的现象，是最大的悲哀，不仅限购令形同虚设，没有起作用，还败坏了社会风气，培养的是欺骗，失去的是诚信，将使房地产市场进一步远离诚信。
房价的逻辑
过去的几年时间，在招（招标）拍（拍卖）挂（挂牌）土地的过程中，基本都有许多附加条件，这实际上是变相提高了土地的价格，把应该由地方财政支付的一些费用转嫁到房地产开发商的身上，加重了房地产开发商的负担，其实是间接加大了商品房的成本，最终会转嫁到消费者身上，客观上推高了商品房价格。