梭伦，是后世所谓的雅典七贤之一。他推行改革，是因为当时雅典城邦面临危机。公元前7世纪，伴随着危机，一部分贵族从“封建”阶段过渡到“乡绅”（gentlemanfarmer）阶段。我们看到这样一类地主，他们关注自己的土地收益，促使种植专门化，并试图扩大土地，因此对“农奴租种地”和自由小种植主的“份田”之外可开垦的“保留地”很感兴趣。当时的贵族也是富人，他们不惜牺牲乡村集体，扩大对土地的占有，甚至把受恩者（如他们的被保护人或可能的债务人）的财产据为己有。土地所有权集中在极少数人手中，很大一部分平民被奴役，这一切都使得土地问题成为这个古朴时期（即公元前800—前500）的关键问题。
梭伦执政之后，实行了一系列改革，与土地直接相关的有三条：（1）颁布“解负令”，取消以土地为抵押的债务，废除债务奴隶制。（2）将自由民按财产多寡分为四个等级，并规定相应的政治权利和义务，如土地收获物年收入在500麦狄姆诺斯（也译为“麦斗”，1麦斗约合80千克）以上者为第一等级（或500斗级），300~500麦斗者为第二等级（或骑士级）。国家的高级官职由第一、二等级公民担任。第三等级公民可以担任四百人会议议员以及一些低级的官职，第四等级只能参加公民大会和陪审法庭的活动。（3）清除农民土地上的界碑（horoi），实际上这也就废除了依附在农民土地上的六一税，使土地成为农民自己的财产。
比较一下鲁国的“初税亩”与梭伦的改革，不难发现，梭伦的改革是为了实现平等。梭伦说过：“平等不会产生战争。”梭伦认为，如果城邦的每个组成部分都各就其位，依据各自的品质而享有各自应得的权利，那么城邦就能变成一个有机的整体，一个和谐的社会。梭伦说：“我给了平民足够的权利，对他们的荣誉既没有减少，也没有增加。”因此，既不存在平等行政参与权——最高的行政职位留给了最优秀者，也不存在平等的土地所有权：梭伦拒绝“把祖国的肥沃土地平等地分配给好人和坏人”。那么，平等体现在哪里？既定的法律对所有的公民一视同仁，所有的公民都可以参与法庭和公民大会。也就是说，成文法律替代了过去那种永远都是权贵获胜的力量竞争，迫使人们遵守公平的规范和均衡的约束。
然而，鲁国当时主要的目的是增加中央政府的税收，鲁国除了承受“公田”之收获外，还对“私田”另征新税，加重了农民负担。所以，《左转》说鲁宣公“非礼”。所谓“非礼”，其实就是违反传统籍民之力助耕公田，私田不再纳税的旧制（“籍而不税”）。作为这种为了增加中央财政收入的改革的非意图性的结果（unintendedconsequence），“私田”取得合法地位，可以买卖。但是，这种“私田”并不具备西方国家所谓的“私有土地产权”，它只具备远远少于西方所有权的有限产权，或者说中国当时的私田占有者只拥有残缺的产权。
战国时代的土地制度变革，是历史上最为彻底的，它从根本上击溃了贵族政治集团，开创了延续近两千年的制度模式。春秋时期，封建贵族依然占据统治阶层，到了战国时代，各国的改革促使封建制度与郡县制度的竞争（即“制度竞争”），封建贵族势力日益没落，贵族政治与井田制逐步瓦解，走向崩溃。但是，战国时期的改革，形成的开放式政治、“重农抑商”、小家庭政策，则封闭土地根本变革的可能性，此后的土地改革，基本上围绕租税利益的划分，而缺乏产权上的以及政治制度上的变革。
秦汉以来，王莽的土地改革试图回到“井田”时代，命中注定只是昙花一现。这没有什么可探讨的。
北魏孝文帝的均田制改革，前后经历300多年，并为日本的大化改新（公元645年）提供了蓝本，但这项制度也只是为了让“耕者有其田”而已，从而“力田相称”，也就是地无闲置，民无闲汉，社会底层能够稳定，官僚精英与皇权才能得以“长治久安”。“关陇集团”的式微，“安史之乱”的冲击，均田制最终被破坏。杨炎的“两税法”按每户的实有田亩和资产数额征税，为宋元时代所沿用，并开启明清“一条鞭法”和“摊丁入地”之先河。自“两税法”以后，国家“不立田制”，虽然在产权上依旧“公田”与“私田”并行，但此后各朝代“私田”占据主导地位。虽然偶尔有限田和均田的行为，但都很短暂，只是在局部推行，如清朝初期的井田法，仅限于直隶的某些地方短期推行。
明代的“一条鞭法”，将田赋、力役及杂税合并，简化了赋役名目和征收手续，使官民两便；“一条鞭法”按照田亩和人丁摊分赋税，将部分力役并入田亩计算，可减轻无地或少地贫苦农民的负担。可是，“一条鞭法”施行以后，田赋的缴纳才以白银为主体。由于白银的需求集中在商业流通和政府税赋分配的需要上，农业和工业的发展受到挤压。
清代雍正采取了“摊丁入地”的改革措施，废除单独征收人口税，把过去所课税的丁银全部都摊入土地田亩里，然后按土地的单一标准征收税项。这项改革，导致了手工业与商业的发展，“不在乡地主”增多，从而预收地租的办法或者说类似批租制度得以产生。然而，清政府对这种批租制度采取了严厉的管制措施，不准“立券预支”地租，导致一田二主或多主这种复杂的土地产权安排大行其道。
近代孙中山提出的“平均地权”和“耕者有其田”的土地改革主张，经蒋介石政府施行，具体为“二五减租”，即地租减低至不超过总收获的37.5％。这场改革以失败而告终。国民党没能普遍推行减租政策，一方面是因为蒋介石的南京政府只确立了包括江南在内的部分地区的稳固统治，其余大部分地区只是名义上受其控制。另一方面，减租政策设计不妥，缺乏政策的执行机制。江南经济发展，土地产权的高度分割，如何定义“地主”，谁应该减租，是一个很复杂的问题。可是，国民党政府并没有深入了解土地产权的现实，就仓促推行改革；政府的施政一般要经过立法程序，要通过行政机构来进行，特别是基层行政机构与乡村组织，国民党政府在这两个方面非常欠缺。
到了近现代，中国共产党推行了两次土地改革。给国家建设等作出的贡献超过10万亿元。
应该说，中国历代的土地改革，除了战国时期的，中国共产党的土地改革是相对较为彻底的。它与打破旧有政权和旧的非正式制度等联系在一起，为新政权建立了基础，也为工业化奠定了基础。但是，中国共产党的土地改革，限制了农民的土地产权，导致经济产权受制于行政权。比如，政府可以动用征地权，以每亩数万元的成本，取得农民手中的土地，然后转手将数十年的土地使用权出售给建设单位，收取每亩几十万、数百万元以上的土地出让金，从而使土地制度演化为地方政府的“土地财政”基础。
再看西方的土地改革。自古希腊的梭伦改革以来，土地改革多伴随着政治体制的变迁，平等、民主等是持久的中心话题。
1688—1689年，英国的推翻詹姆斯二世的统治、防止天主教复辟的非暴力政变，被称为“光荣革命”。“光荣革命”确立了英国的君主立宪制度。1689年10月，议会通过了“权利宣言”并制定为法律，是为《权利法案》。它主要有两方面内容：一是限制国王的权力，约束英王的实际统治权，如第1、2、4、6条；二是保证议会的立法权、财政权、司法权和军权等，如第8、9、13条。“光荣革命”以后不久，农业革命就开始了，那是一系列农业技术改革，包括农具、耕作方法、新品种等，也包括土地制度的变化，如圈地运动，为以后英国的工业革命和经济的大踏步前进奠定了基础。
1789年8月26日，法国大革命期间，国会议会通过的，《人权和国民权宣言》中规定：“任何政治结合的目的都在于保存人的自然的和不可动摇的权利。”“财产是神圣不可侵犯的权利，除非当合法认定的公共需要所显然必需时，且在公平而预先赔偿的条件下，任何人的财产不得受到剥夺。”雅各宾派统治时期，国民公会颁布法令，把逃亡贵族的土地分成小块出售，地价10年付清；农村公有土地可按当地人口分配；无条件地废除一切旧的义务。吉伦特派统治时期，进一步改造旧的土地制度，宣布在农村按户分配公有土地，无偿废除“没有领主的土地”上的一切权利。
1868年，日本开始明治维新。1873年7月28日，明治政府颁布了土地改革法令，以“资本还原法”核定地价，根据地价确定地税，地税的完税形式一律用货币缴纳，征税对象由土地的实际耕作者转为土地所有者。新税法征税对象的变化体现出国家对土地私有的承认和保护，“一地一主”的原则是对旧有土地制度的否定。日本的明治维新，承认了土地使用者为土地所有者，对土地的绝对占有，刺激了其对土地投入的积极性。
20世纪80年代末以后，苏联解体及东欧剧变，土地制度也发生大变革。其土地私有化的方式有二：其一，按照现行使用者分配土地，给予土地所有权；其二，土地恢复共产党执政前或集体化前的状态，英文为“naturerestitution”，对前所有者及或其后代给予土地所有权，其他者给予使用权。其意似乎是不承认共产党政权所推行的制度。但是，已经经历了40多年或更长的历史，原来的土地所有者及其后代的情况变化也较大，如死亡、移民他国、另转他业等，实行起来较为烦琐和困难。所以，实践中，有将两种方式并用的。
归还前集体者接受共用部分持分权，可建立家庭农场准许买卖，面积有限制；法人不许所有土地，可承租罗马尼亚归还土地限至十公顷授予土地所有权归还土地三年内、授予十年内，不得买卖对前土地所有者对农场成员及工作人员其他事项斯洛伐克归还土地或现金补偿现使用者的租佃权受到保障，且有优先购买权准许买卖，个别情况下持有面积无限制保加利亚归还原土地至三十公顷或替换可租佃准许买卖但不超过三十公顷，租佃面积无限制波兰大部分土地为个人所有对国有土地将来归还问题有讨论准许买卖从上面的介绍中不难发现，西方国家的土地制度改革，大致是赋予土地产权人相对完整的产权，即便是英国的土地产权安排，也以永业权和租业权来保障土地占有者的权益，而不像中国那样土地产权相对残缺。与此对应，民主与共和制度也相继建立，从政治上保障了公民的土地等财产权。
澳大利亚莫纳什大学经济学教授杨小凯曾经说，在西方国家，土地制度跟共和有一定的对应关系。大家都尊重财产，就有一个保险在里面。我丢了权力不怕，因为我的财产不会被别人侵犯。这样，人就变得文明了，不会抓了权不放的。这在西方是一个传统，《圣经》里面就说，要爱你的邻居，保护别人的财产。不像中国古代，丢了权，皇帝可以把你的家产抄没；丢了权就丢了权，你就不当官了，地产还在那里，不是你死我活的。这是政治共和的一个基础。《土地私有制与宪政共和的关系》，载《南方周末》，2004年。但问题是，为何中西土地制度演化出不同的路径？中国的土地制度跟共和怎么就没有对应关系？这是下述各个章节试图讨论的问题。